買屋黃金定律 《財富人生》 2007/06/01 自民國92年房地產景氣翻轉直上後,至今台北市房價仍一路走高,尤以大安區、中正區以及中山區為熱門推案區,漲幅驚人,獨步全台,連帶的,與台北以外地區的房價拉距更為顯著,形成區域性房價斷層化現象。  【文/彭培業】 許多購屋人很著急,我的建議「務實」是民眾購屋守則第一條。 1997年至今,從家庭可支配所得的支用年增減率來觀察,可支配所得額呈現極小幅微增,但礙於原物料、油價等各物價上 景觀設計漲幅度與速度遠高於所得增加的幅度,因此,大幅增加了民眾購屋的困難與負擔。 這一波房市不景氣到2001年結束,經過2002的盤整後,從2003年起,房地產景氣開始扶搖直上,尤其是居房市景氣變化領頭羊地位的台北市房屋價格,一路衝高,銳不可擋。 根據調查,2007年第一季各都會區房價:台北市主力單價53萬元、台北縣23萬元、桃竹地區14萬元、台中地區14萬元、高雄地區1 房地產3萬元,再再顯示,南、北房價差距大,「台北買一坪,高雄買四坪」的情況,形成了價格斷層化現象。 「搖錢屋」大量問世 經建會發佈2006年第4季的民眾購屋負擔統計,台北市的房價所得比最高8.8倍,桃竹縣市5.8倍為最低,其他縣市則較為相近,另一方面,貸款負擔上,同樣以台北市為最高,桃竹縣市為最低,無論是購屋負擔或是貸款負擔,台北市高房價,可是名副其實的「貴」氣逼人,讓一般的升斗小 酒店工作民,大喊吃不消。 正因為如此,連帶建商在規劃住宅產品類型時,也做適時修正,形成產品斷層化現象。建商之所以鎖定台北豪宅市場為最好的「搖錢屋」,是因為台北豪宅市場價格不斷推新高,再加上豪宅買家不減,以及不動產本身具有的保值性,使得建商特別看好豪宅,因此,豪宅供給熱絡。 台北市為政治、經濟的重鎮,更是許多工商服務、企業總部的所在,可說是掌控了經濟的命脈城市,由於社會型態需求推動,故整個台北大 關鍵字廣告都會套房產品猶如繁星點點分佈於各區域間,再加上投資觀念興盛,有基金、債券、或不動產等,所以「都會型套房」投資,如辦公套房、捷運套房、單身貴族套房,成為了現今投資者的新選擇。 以「務實」考量為購屋的起跑點 談到不動產,腦中就要浮現「區位、區位、區位」,至於,目前不動產住宅市場上出現了,價格斷層與產品斷層的情況,消費者因應之道唯一就是「評估、評估、再估評」。 事實上,不動產的特性來說,屬於長期性 租屋的耐久財,因此,高級的建材與豪宅化的房市產品,對房價只是表面的影響而已。不過,倘若能認清「金殼蝸牛夢」難以實現的事實下,還是依照自己的能力購屋。 個人建議,在價格與產品斷層化的房市中,消費大眾們,還是要以較務實的方法作為當前購屋守則的第一條。 換言之,自住型的購屋人,購屋前應瞭解與評估自身的具體需求為何,亦即選擇與本身工作、生活最為攸關的區位及地緣性為出發點考量。 房價斷層化的出現,對於購屋者而言,財務規劃方面,相?會場佈置峟垠n,必須仔細衡量自身收入及長期還款負擔的能力,從「先計算自身預算,再決定購屋等級」這樣的角度來看屋、購屋,才不會作出錯誤的判斷,所謂「買對房子,可以買進千萬人生」也不要忘了,「買房子千萬不可好高騖遠」,以免被「沈重的殼」壓得無法喘息。 就投資者角度來看,財務能力雖不是最大的問題,反倒是要著重在選擇具有「發展性」及「增值潛力地區」,然而,何謂有發展性的增值潛力地區?簡言之,就是有未來性。 一般而言,指國家或政府重大公共建設工程所在,或是可能帶來大量人潮 景觀設計聚集,亦即在人口集中、成長的地方為優先考量。再則就是,多方面蒐集具體的經濟建設與不動產發展有關資訊,這些投資守則都是不動產投資人的務實選擇。 南遷購屋是不錯的選擇 解讀內政部統計,台北市人口遷出至外縣市,近三年來有增加的趨勢,可以看出民眾對於遷往他縣市購屋的意願提高,再加上現今都會區的住宅產品趨向套房與豪宅兩極化推案後,那些買不起豪宅的人,又不想礙於價格而屈就選擇一間小小殼的民眾怎麼辦? 我建議,當中產階級的民眾,面臨價格與住宅產品斷層化現象,購屋時不妨可以將房?住商房屋蠾言說B時間成本以及交通成本作一併考量,採取搬住到鄰近台北的外圍縣市的南移購屋策略,如台北縣新店、汐止、新莊、三重、土城、三峽等,桃園縣南崁地區、中正特區、中壢地區等或是新竹縣竹北地區都是適宜選擇的方向。 「在都市工作,居住郊區」,不僅享有完善的生活機能,房價更可省下不少,居住空間也變得寬敞,不過,別忘考量交通的便捷性,因為有便利的交通才能實現「都市工作居住都市外」節省房價、生活費用的夢想,甚至可以再把節省下來的這一筆錢,提作為投資理財的基金,達到善用資金,增加收益的效果。 國泰建設在5月3日,以每 宜蘭民宿坪444.6萬元的價格,標下台北市忠孝東路一段、杭州北路口面積近249坪的商三用地,未來可望推出高級住宅,每坪上看85~90萬元。 台北市土地標售價格一再創新高,從地價反映成本到房價,未來台北市每坪百萬元的房價可能成為常態,產品及價格斷層化情形將會更明顯。 根據調查,去年下半年起,台南科學園區和幾個將開幕的大型賣場,提供至少三萬個職缺,南台灣工作機會正在以14.5%快速成長中,加上低物價、低房價以及親情的感召,有不少在北台灣打拚的遊子準備回南部就業,隱然形成一股新興的「老外族」回鄉拚事業的新浪潮,這也許會成為房價斷層化趨勢下的一個新現 租辦公室象。  .

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